不動産投資は「借入金」を中心として投資をします。
つまり、借入金の条件が、成功と失敗をわける可能性が高くなります。
不動産投資、土地活用は多額のお金がかかるため、金利が1％違うだけで
払う税金がかなりかわってきます・・・
今回は、借入金と資金調達についての基礎知識を勉強しておきましょう。
現在は、借入金利が非常に低いですが、金利が上昇してしまうと、返済が困難になるケースが多々あります。
「実質利回り - 借入金利」
あたり前ですが、借入金の金利が低ければ低いほど投資には有利になります。
銀行からの借り入れは、金利が低い時にするのが鉄則となります。
よく聞く、イールドギャップについてご説明いたします。
イールドギャップとは投資の利回りと、長期金利の差のことを指します。長期金利は日本では
10年ものの国債となっています。
「借入金利 - 不動産の利回り」 ＝ イールドギャップ
10%の利回りが期待できる1000万の物件を、3％で1000万借入する場合はイールドギャップ 10 - 3＝7％ になります。
当たり前ですが、イールドギャップは高けれが高いほど、レバレッジがかかります。
レバレッジが高ければ高いほど、投下資本収益率 （ＲＯＩ） が高くなります。
ＲＯＩが高くなればなるほど、自己資金の
回収期間が短くなります。安全になります。
回収資金が短ければ、回収したお金で次の投資が行えます。
イールドギャップの低下すると・・・ どうなる？
イールドギャップが低下するのには、二つの原因があります。
利回りの低下と金利の上昇です
これが大きな原因となります。金利の上昇は、自分ではコントロールできません。
それに対して、利回りの低下は、空き室対策をすることなど自分で工夫することができます。
アパート、マンション経営ではイールドギャップをいかに高めていくかを考える必要があります。
よけいな抵当権は・・・
銀行は、黙っていると、余計な抵当権をつけろと言ってきます。
抵当権は、つけるのが簡単ですが、はずすのに苦労します。
さらに、抵当権があるため、ローンの借り換えがスムーズに行われない場合があります・・・
借入をするときは、くれぐれも銀行の言いなりにならないように、注意してください。
利回りを高くするには、とにかく満室経営を続けることが必要です。
ワンルームの場合は、若者向けが賃貸の主なお客様になります。
▲よくみると天井はむき出し
よく見ると、天井にはレールライトがあり、鉄筋がむき出しです。
これが、若い入居者にうけています。さらに、建築コストが安いのでオーナーにもメリットがあります。
入居者の好みは時代によってかわります。現在は女性向が気に入るおしゃれな物件をつくることで
男性客もとりこむ戦略が必要になってきます。
空き室率が上がってしまうと、返済計画に狂いが生じます。
そのようなことがないように、間取りやデザイン、色の使い方には、細かい注意が必要になります。
勉強しろというけれど・・・
自分の仕事が忙しくて勉強するヒマがない人がほとんどです・・・
プラスデザインでは、不動産経営に必要な情報をどんどんアップしていく予定です。
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