大手ハウスメーカーでは家賃保証という制度があります。この家賃保証がくせものです。
じつは、賃貸マンション・アパート経営の収益性を低くしている原因なのです
・ 利益重視の為、建物価格が不当に高い
・ 営業第一主義のため、無理な事業計画でも強引にすすめる
・ 効率重視のため、外観、内装デザインが古く競争力がない
・ ９月末、3月末完成が最優先事項の為、無理な突貫工事がある
・ 設計、施工が同じ会社の為、工事監理のチェックが甘い
・ 寸法、部材が規格化されている為、プランに自由度が少ない
家賃保証とは、管理会社に入居者の管理を委託する契約をすることです。メリットとしては、空き室にかかわらず、毎月家賃が入ってくることです。入居者と直接に顔を合わせることがないため、賃貸経営をしたことがない
大家さんでも簡単にマンション、アパートの経営ができるのがメリットです。
私は大手で働いてきたときから、家賃保証は危険だと感じていました。
家賃保証は「不動産業者」にメリットがあるだけで、建物の所有者であるオーナーにはメリットが薄いのです。
ハウスメーカーや不動産業者は、家賃保証をする代わりに、自分たちで自由に家賃を決めてしまいます・・・
さらに、敷金・礼金なども勝手に決めるのです。
これにより、本来入ってくるはずの金額が大きく減ってしまいます。
家賃保証は、もちろんですが、入居が決まりやすい物件でしか行われません。不動産会社もプロなので最初から入居者がつかない、つきずらい場所では家賃保証をしません。つまり、家賃保証をするということは、きちんと経営さえすれば、ちゃんと入居者がつく物件なのです。
工事費用に、家賃保証の損を含ませる
建物の見積もりを出すときに、工事費用を高くするこことでもし、将来に家賃保証で損がでたとしても大丈夫なようにしておきます。これは、ハウスメーカがよく行う手法です。
これは、素人の大家さんにはからくりがわかりません・・・
ハウスメーカーは、とにかく「建物が売れればいい」という経営姿勢であるため。
強引にオーナーを納得させていることが多くありました。オーナーは不動産についてほとんど何も知らないので
営業マンの口車に乗せられて、無理な投資計画にのっているのが現状です・・・
1.当初設定した家賃が30年完全保障されない
約２年毎に家賃交渉がされるので、そこで減額される可能性が大いにあります。
「まわりの家賃相場が下がってきている」「この不景気だから」「建物が古くなってきている」 など
様々言い訳をします。頻繁に家賃を下げれば 経営は破たん します。
しかし家賃減額を承諾しないと 保証は打ち切り となります。
2.契約直後から100％保障されるわけではない
保証額は通常設定家賃の85％です。よって毎月15％はドブに捨てるようなものです。しかも大抵契約から60日の免責期間があるので、その間もオーナーの収入は0円です。
仮に、住戸数10戸、家賃10万円、礼金２ヶ月という物件で、
建物完成から１年間満室だった場合の比較をします。
【家賃保証なしの場合】
家賃 10万円×10戸×12ヶ月＝1200万円
礼金 10万円×２ヶ月×10戸＝200万円
合計1400万円
【家賃保証85％の場合 】
家賃 10万円×10戸×10ヶ月×85％＝850万円
礼金 0円
合計850万円
家賃保証との差額550万円
新築１年目というのは建物に一番魅力がある時期です。だまっていても入居者はつきやすいし、礼金も取りやすいのです。いわば オーナーの稼ぎ時 に、この差額はすべて 管理会社の利益 になります。
3.建物完成後、頻繁に高い修繕費や改装費を・・・
管理会社からまだ新しいにもかかわらず、 「壁紙を張替えてください」「キッチン、トイレを新しくしてください」「外壁を塗りなおしてください」 などと言われるケースもあります。
そして工事は管理会社の指定業者のため、工事費が高くつくことが多いのです。
当然拒めば 保証は打ち切り です。
4.あくまで家賃のみの保証
修繕費、改装費、水道、電気、共用部の清掃、電球等の費用は別途必要になります。
敷金、礼金、更新料 などもオーナーは受け取れません。
こういった諸費用も当初提示される事業計画書に 安く見積もられている ケースが多く後々になって
痛い目にあっている オーナーもたくさんいます。
5.そもそも会社が傾けば、保証はされない
大手会社も沙汰せれる現在、30年絶対につぶれない保証はどこにもありません。
また潰れないまでも、将来業績が悪くなれば、何らかの言い訳をして、 保証しない可能性 もあります。
このように 30年家賃保証 と名前 だけを頼りに 割高な建設費 を出して莫大なローンを30年で組んだのに、外見も中身もパッとしない建物がもし20年後に放り出されたら・・・考えるだけでも恐ろしいことです。
以上が実態の一部です。もちろんすべてがそうだとは言いません。そうでないハウスメーカー、家賃保証システムもあるかも知れません。しかし私は大手ハウスメーカーに勤務していたので内情をしっています。
「CMでやってるから・・・」「大手だから・・・」 等で決めずにじっくりと ご自身で調べ
中身を精査し、判断しなければなりません。
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