賃貸アパート、賃貸マンションの成功はおおきく４つの要因があります。この４つの全てをきちんと計画すると、事業収支が合うようになります。
・事業収支計画
・ファイナンスの知識
・運営に必要な税金の知識
・管理ノウハウ
この4つが必ず必要です。
企画が80％の成功を左右するのに
アパートマンション経営は、最初の企画が悪いと、収益があげられなくなります・・・
建物の価格が高すぎる・・・なぜか、木造にこだわる・・・
近くと同じような建物を建てる・・・など数えたら、きりがありません。
それだけ重要であるにも関わらず、多くの大家さんが、直接企画に関わらずにハウスメーカーが出す
計画にのってしまうのが現状です・・・
これは、たくさんのアパートマンション経営の本が出版されていているにもかかわらず
ほとんどの本が一般論しか書いていないからです・・・
大家さんも、どうしたらいいかわからないので、出された企画を比較することしかできません・・・
企画を作る場合は、以下の5つに注目します。
近隣調査、建築関連法規、収益判定、見積もり、事業収支計画 です。
まずは近隣調査から見ていきましょう。
近隣調査とは？
当たり前ですが、場所により格差があります。
場所によっては、かならずしも単身者が増えるわけではないエリアもあります。
・市町村別の人口データを調べる
・市町村別の世帯数を調査する
・市町村の1世帯当たりの人口調査をする
市町村の人口 ÷ 市町村の世帯数 ＝ 1世帯当たりの人口
これを全国平均と比較することでファミリー世帯が多いか、単身が多い地域なのかがわかります。
１世帯当たりの人口を調査しただけではどのような間取りが適しているか判断はつきませんが
判断基準ができます。
持ち家比率を調査する
賃貸需要があるかどうかをチェックします。これは総務省の調査を参考にします。
国勢調査
第一次基本集計結果
目的の都道府県
これを市町村や他県と比較すれば、賃貸需要が多い地域なのかを予測できます。
不動産業者にヒアリングをおこなう
不動産売買の仲介を専門的に行う業者と、賃貸管理・仲介を行う業者に大きくわけることができます。
開発するエリア駅に店舗を構えている不動産屋であれば、どのような間取りや設備に人気が集まっているか調査できます。
重要なのは、いまそのエリアで人気がある間取りが、今後も人気であり続けるか？です。
ピンポイントでの調査と、今後の大きなトレンドとを照らし合わせて、どのような間取りをつくればいいのか
選択するかを決定していくことが必要です。
家賃相場の調べ方
ホームズ、アットホームさんで検索すると家賃がわかります。築年数が浅く、同じような間取り・広さを検索してください。
共益費込みの月額家賃を部屋の面積で割り、㎡あたりの賃料を算出しましょう。
賃貸相場データ
http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/
土地活用の方法について
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