大手ハウスメーカーでは 家賃保証 という制度があります。この家賃保証がくせものです。
じつは、賃貸マンション・アパート経営の収益性を低くしている原因なのです
・ 利益重視の為、建物価格が不当に高い
・ 営業第一主義のため、無理な事業計画でも強引にすすめる
・ 効率重視のため、外観、内装デザインが古く競争力がない
・ ９月末、3月末完成が最優先事項の為、無理な突貫工事がある
・ 設計、施工が同じ会社の為、工事監理のチェックが甘い
・ 寸法、部材が規格化されている為、プランに自由度が少ない
家賃保証とは、管理会社に入居者の管理を委託する契約をすることです。
メリットとしては、空き室にかかわらず、毎月家賃が入ってくることです。
入居者と直接に顔を合わせることがないため、賃貸経営をしたことがない大家さんでも簡単にマンション、アパートの経営ができるのがメリットです。
家賃保証はメリットが薄い・・・
私は大手で働いてきたときから、家賃保証は危険だと感じていました。
家賃保証は「不動産業者」にメリットがあるだけで、建物の所有者であるオーナーにはメリットが薄いのです。
ハウスメーカーや不動産業者は、家賃保証をする代わりに、自分たちで自由に家賃を決めてしまいます・・・
さらに、敷金・礼金なども勝手に決めるのです。
これにより、本来入ってくるはずの金額が大きく減ってしまいます。
家賃保証は、もちろんですが、入居が決まりやすい物件でしか行われません。不動産会社もプロなので最初から入居者がつかない、つきずらい場所では家賃保証をしません。つまり、家賃保証をするということは、きちんと経営さえすれば、ちゃんと入居者がつく物件なのです。
工事費用に、家賃保証の損を含ませる手口
業者は、建物の見積もりを出すときに、工事費用を高くするこことで将来に家賃保証で損がでたとしても
大丈夫なようにしておきます。これは、ハウスメーカがよく行う手法です。
これは、素人の大家さんにはからくりがわかりません・・・
ハウスメーカーは、とにかく「 建物が売れればいい 」という経営姿勢であるため
強引にオーナーを納得させていることが多くありました。オーナーは不動産についてほとんど何も知らないので
営業マンの口車に乗せられて、無理な投資計画にのっているのが現状です・・・
賃貸マンション経営はしっておかなかればいけなことがたくさんあります。
ぜひきちんと勉強しておいてください。
土地活用の方法について
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